Die Immobilienertragssteuer (Immoest)
Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von privaten Immobilien hat sich seit April 2012 geändert. Bisher waren gewinnbringende Veräußerungen nach 10 Jahren sogenannter „Spekulationsfrist“ steuerfrei, jetzt nicht mehr.
Die Immobilienertragssteuer ist die neue Steuer, die anfällt, wenn Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen erzielt werden. Bei der Berechnung wird zwischen Altvermögen und Neuvermögen unterschieden – wobei der 01. April 2002 als Stichtag gilt.
Immobilien-Neuvermögen
Bei Neuvermögen wird der Veräußerungsgewinn (= Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis) mit 30% besteuert.
Beispiel: Ein Haus wurde im Jahr 2008 um € 430.000,- erworben und im Frühling 2017 für € 550.000,- verkauft. Der Veräußerungsgewinn beträgt € 120.000,-. Dieser Gewinn wird mit 30% besteuert. Die Steuerbelastung beträgt somit € 36.000,-.
Immobilien-Altvermögen
Bei Altvermögen werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Veräußerungsgewinn beträgt daher 14% und ist mit einem Steuersatz von 30% zu besteuern. Dies ergibt eine Immobilienertragssteuer von 4,2% vom Verkaufspreis.
Beispiel: Ein Haus wurde im Jahr 1980 für € 80.000,- erworben und im Sommer 2017 für € 250.000,- verkauft. Da die Liegenschaft vor dem 01. April 2002 erworben wurde, kommt die pauschale Ermittlung der Einkünfte zur Anwendung. Die Immobilienertragssteuer beträgt 4,2 % vom Veräußerungserlös und somit € 10.500,-.
Bei Grundstücken, welche nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb von Grünland in Bauland umgewidmet wurden, werden die Anschaffungskosten pauschal mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Gewinn beträgt damit 60% des Erlöses und ist mit 30% zu versteuern. Dies ergibt eine Steuerbelastung von 18% vom Veräußerungserlös.
Janet Schneider: "Beim Verkauf einer Immobilie ist auf deren Anschaffungszeitpunkt und Nutzung zu achten."
Hauptwohnsitzbefreiung
Steuerfrei ist die Veräußerung von Immobilien, welche 2 Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient haben oder, welche 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurden.
Herstellerbefreiung
Selbst hergestellte Gebäude sind steuerbefreit. Grund und Boden sind allerdings steuerpflichtig sofern nicht die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist.
Unentgeltliche Übertragungsbefreiung
Schenkung und Erbschaft unterliegen nicht der Immobilienertragssteuer, da hier kein Veräußerungsgewinn entsteht. Wenn der Erbe allerdings die Liegenschaft verkaufen möchte, unterliegt dieser Veräußerungsgewinn wieder der Immobilienertragssteuer.
Die Berechnung und Abfuhr der Immobilienertragssteuer erfolgt durch den Rechtsanwalt oder Notar und ist ab dem Zufluss des Veräußerungserlöses bis zum 15. des zweitfolgenden Monats fällig.
