Haftung für Mängel beim Privatverkauf
Verkauft eine Privatperson ihre Immobilie steht sie dafür ein, dass das Objekt keine Mängel aufweist. Allerdings können Gewährleistungsrechte bei Geschäften zwischen Privatpersonen teilweise oder sogar gänzlich ausgeschlossen werden.
Ein Mangel kann vorliegen, wenn die Immobilie nicht dem vereinbarten Zustand entspricht oder Abweichungen von normal vorausgesetzten Eigenschaften vorliegen. Bei älteren Gebäuden ist die Definition von ‚normal‘ gesehenen Eigenschaften allerdings denkbar fragwürdig, z.B. entsprechen die Dimensionen von Leitungen in den meisten Fällen nicht mehr dem heutigen Standard. Wird so ein Objekt über den marktüblichen Preis veräußert, könnte es zu Streitigkeiten vor Gericht kommen. Bei Unsicherheit ist der Käufer gut beraten, die Immobilie vor Vertragsunterzeichnung von einem Bausachverständigen begutachten zu lassen.
Nadine Zagrajsek: "Die Maklerprovision ist nur bei ordentlicher Erfüllung des AVs zu entrichten."
Haftung eingeschränkt
Üblicherweise enthalten die Kaufverträge Gewährleistungsausschlüsse, welche den Verkäufer (zum Beispiel beim Verkauf von älteren Objekten) vor hohen Haftungsrisiken schützen. Die Haftungseinschränkung erfolgt im Vertrag in Form von Gewährleistungsklauseln. Je höher der Kaufpreis ist, desto mehr Haftungszusagen versucht der Käufer auszuhandeln. Achtgeben sollte der Käufer darauf, dass im Vertrag der Verkäufer für sämtliche baubehördlichen Bewilligungen und Auflagen haftet. Und noch eine Gewährleistungspflicht trifft den privaten Verkäufer: Vor Vertragsunterzeichnung muss dem Käufer ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. „Beim Energieausweis kann sich der Verkäufer keiner Gewährleistung entziehen, auch wenn im Kaufvertrag ein Hinweis vorliegt. Eine Klausel, die das Energieausweisvorlagegesetz umgeht, ist rechtsungültig“, informiert Nadine Zagrajsek von der Hypo Immobilien & Leasing.
Keine Gewährleistung bei offenen Mängel
Von offenen Mängeln spricht man, wenn dem Käufer vor der Willenseinigung Schäden bekannt sind oder diese dem Laien ins Auge stechen. Das sind gut sichtbare Mängel wie zum Beispiel ein zerkratzter Parkettboden oder eine schadhafte Außenfassade. „Auch die im Grundbuch ersichtlichen Belastungen und Dienstbarkeiten gelten als erkennbare ‚offene‘ Mängel“, weiß Nadine Zagrajsek. Hier trägt der Verkäufer nur dann die Haftung, wenn er ausdrücklich einer Mängelbehebung, wie z.B. das Löschen von Pfandrechten, zugestimmt hat.
