Privatverkauf von Immobilien
Wird eine Immobilie von einer Privatperson verkauft, so steht diese auch dafür ein, dass das Objekt keine Mängel aufweist. Solche Gewährleistungsrechte können allerdings bei Geschäften zwischen Privatpersonen teilweise oder sogar gänzlich ausgeschlossen werden.
Ein Mangel liegt vor, wenn eine Immobilie nicht dem vereinbarten Zustand entspricht oder Abweichungen von normal vorausgesetzten Eigenschaften vorliegen. Bei älteren Gebäuden ist die Definition von „normal“ gesehenen Eigenschaften allerdings denkbar fragwürdig. Zum Beispiel entsprechen die Dimensionen von Leitungen in vielen Fällen nicht mehr dem heutigen Standard. Wird so ein Objekt über den marktüblichen Preis veräußert, kann es zu gerichtlichen Streitigkeiten kommen. Bei Unsicherheit ist der Käufer gut beraten, die Immobilie vor Vertragsunterzeichnung von einem Bausachverständigen begutachten zu lassen.
Janet Schneider: "Als offene Mängel gelten auch die im Grundbuch ersichtlichen Belastungen und Dienstbarkeiten."
Eingeschränkte Haftung
Kaufverträge enthalten oft Gewährleistungsausschlüsse. Diese schützen den Verkäufer - zum Beispiel beim Verkauf von älteren Objekten - vor hohen Haftungsrisiken. Deshalb sollte der Käufer vor allem darauf achtgeben, dass im Vertrag der Verkäufer für sämtliche baubehördliche Bewilligungen und Auflagen haftet.
Beim Energieausweis kann sich der Verkäufer keiner Gewährleistung entziehen, auch wenn im Kaufvertrag ein derartiger Hinweis vorliegt. Dem Käufer muss vor Vertragsunterzeichnung ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. „Eine Klausel, die das Energieausweisvorlagegesetz umgeht, ist rechtsungültig“, informiert Janet Schneider von der Hypo Immobilien & Leasing GmbH.
Keine Gewährleistung bei offenen Mängel
Von offenen Mängeln spricht man, wenn dem Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages Schäden bekannt sind oder auffallen hätten müssen. Es handelt sich um gut sichtbare Mängel wie zum Beispiel einen zerkratzten Parkettboden, eine schadhafte Außenfassade etc. Auch die im Grundbuch ersichtlichen Belastungen und Dienstbarkeiten gelten als erkennbare, „offene“ Mängel. Hier trägt der Verkäufer nur dann die Haftung, wenn er ausdrücklich einer Mängelbehebung zugestimmt hat.
