Wichtige Fristen beim Mietverhältnis nicht versäumen
Neben dem zeitlichen Ablauf eines Mietvertrages und der einvernehmlichen Beendigung kann das Mietverhältnis durch Kündigung oder vorzeitige Auflösung beendet werden.
Ein befristetes Mietverhältnis endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit und bedarf keiner Kündigung. Darüber hinaus kann jedes laufende Mietverhältnis, egal ob befristet oder unbefristet, zu einem bestimmten Termin einvernehmlich aufgelöst oder unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden. Bei Grundstücken, welche nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb von Grünland in Bauland umgewidmet wurden, werden die Anschaffungskosten pauschal mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Gewinn beträgt damit 60% des Erlöses und ist mit 30% zu versteuern. Dies ergibt eine Steuerbelastung von 18% vom Veräußerungserlös.
Patricia Ellensohn: "Für den Vermieter ist es wichtig,dass er den Ablauf eines befristeten Mietvertrages nicht versäumt und entsprechende Handlungen setzt.“
Schritte rechtzeitig einleiten
Schritte rechtzeitig einleiten:
„Für den Vermieter ist es wichtig, dass er den Ablauf eines befristeten Mietvertrages nicht versäumt. Aus Vermietersicht ist es empfehlenswert, bereits zwei bis drei Monate vor Auflauf eines befristeten Mietvertrages mit dem Mieter Kontakt aufzunehmen und eine Verlängerung abzuklären. Wünschen beide Seiten eine Verlängerung, sollte der neue Mietvertrag rasch aufgesetzt und unterzeichnet werden, jedoch spätestens innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf des befristeten Mietvertrages. Wird das Mietverhältnis nicht verlängert, so muss der Mieter das Objekt zum Vertragsede hin räumen“, informiert Patricia Ellensohn, Immobilienberaterin bei HypoImmobilien & Leasing. Verweigert der Mieter die Rückgabe des Mietobjektes, muss binnen einer Frist von 14 Tagen die Räumungsklage beim Bezirksgericht eingelangt sein. Im Unterschied zur Kündigung kommt es bei einer Räumungsklage zu einem Gerichtsverfahren. Der Vermieter muss den Grund seiner Klage beweisen, z.B. den Ablauf des Mietvertrages. Eine Räumung darf daher nie eigenmächtig durch den Vermieter erfolgen. „In beiden Fällen ist unbedingt die zweiwöchige Frist einzuhalten. Nach Ablauf dieser zweiwöchigen Frist tritt grundsätzlich der Kündigungsschutz, auch „Mieterschutz“ genannt, in Kraft. Dies ist für den Vermieter mit erheblichen Nachteilen verbunden“, weiß Patricia Ellensohn.
Stillschweigende Verlängerung
Ein mögliches „Schlupfloch“ zugunsten des Vermieters wurde mit der Wohnrechtsnovelle vom 1.10.2006 geschaffen: Versäumen der Vermieter und Mieter unbewusst den ersten Ablauf des Vertrages, so verlängert sich dieser einmalig stillschweigend um weitere drei Jahre. Danach muss aber unbedingt die Frist von 14 Tagen für die neuerliche Vertragsverlängerung bzw. für die Räumungsklage eingehalten werden. Dies gilt allerdings nur für Verträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen und die nach dem 1.10.2006 abgelaufen sind.
